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重庆写字楼市场迎新机遇:三季度市场回顾和展望

发布时间2020-11-20 10:56

文章来源58

文章摘要:伴随着第三季度结束,重庆统计局发布2020前三季度重庆经济运行情况,重庆整体经济释放出积极信号,前三季度GDP反超广州跻身跻身全国前四。重庆反超广州,意味着GDP四强名单,从“北上深广”四大一线,变为“北上深渝”。

  近年来,重庆第三产业增长势头良好,助推本地商业地产发展。今年以来,在利好政策加持、智博会召开的背景下,重庆写字楼市场迎来新机遇。本文将从宏观环境、写字楼市场分析、未来趋势预测等方面,对2020第三季度重庆写字楼市场发展进行回顾和展望。

  成渝经济圈建设效能大 科学城建设带动需求风口

  据2020年上半年数据显示,重庆有着11209.83亿元的GDP总量,同比增长0.8%,受疫情影响的上半年,经济总体增长缓慢。据2020年前三季度GDP数据显示,全市实现地区生产总值17707.10亿元,同比增长2.6%。

  由此可见,第三季度重庆经济发展利好,推动前三季度综合经济稳定呈现转好态势,展现出良好的韧性。同时,第三季度第三产业实现增加值3289.6亿元,同比增长9.25%,环比第二季度增长2.18%,表明第三季度第三产业发展速度加快,助推写字楼市场活跃度提升。

  当今,重庆多项政策齐齐发力,“一带一路”和长江经济带、新一轮西部大开发、西部陆海新通道、成渝地区双城经济圈、内陆国际金融中心等国家战略叠加,重庆正抢抓战略窗口期,推进高质量发展。在金融建设方面,重庆正加快内陆国际金融中心和成渝地区共建西部金融中心,实现“双金融中心”建设。

  金融行业发展政策对写字楼市场产生正向影响。数据显示,从需求端行业来看,金融业为第三季度写字楼租赁前三大主要需求来源,占比13.4%,居第三。可见,金融行业扩张会带动企业及人才齐聚重庆,同时会提升办公需求。

  在9月初,伴随着智博会在重庆召开,重庆招商引资卓见成效,为科学城的建设铺路,据悉,科学城是以“科学之城、创新高地”为总体定位的重庆西部重要经济体,规划建设具有全国影响力的科技创新中心核心区,也是推动成渝地区双城经济圈建设的高质量发展新引擎,智博会期间科学城共签约项目43个,总投资额高达1012.4亿元,与中国电科、阿里巴巴、中国平安、腾讯、紫光集团等头部企业达成合作。

  由此可见,在重庆政府推动招商签约项目下,越来越多的总部企业落户重庆,为其注入源源不断的经济增长动力和虹吸能力,带动重庆写字楼市场迎来新一轮的需求风口。

  写字楼吸纳量大幅增长 空置率回落至疫前水平

  写字楼租赁方面,前期因疫情影响积压的租赁需求也在本季度得到释放。

  据世邦魏理仕数据显示,三季度重庆甲级写字楼净吸纳量约3.1万平方米,环比增长63.3%,亦达到去年同期的近九成。甲级写字楼平均账面租金环比下跌0.9%,报每月每平方米87.2元,跌幅收窄0.6个百分点。

  相应地,优质写字楼净吸纳量6.9万平方米 ,为上季度的三倍。空置率环比下降0.7个百分点至29.6%,基本回落至疫前水平。租金方面,市场去化压力犹存,业主维持以价换量的策略,优质写字楼平均账面租金环比下跌0.7%,报每月每平方米77.5元,跌幅收窄0.8个百点。

  图表来源:世邦魏理仕

  从需求方面来看,TMT、房地产建筑及金融业为第三季度前三大主要租赁需求来源,分别占全市总量的35.6%,24.4%和13.4%。

  按人气来看,第三季度甲级写字楼市场以解放碑、江北嘴和大石化三大商圈最为活跃,三者的净吸纳量占了全市总量的77%,带动着全城写字楼市场快速回暖。

  在解放碑,猿辅导、作业帮、粉笔教育等在线教育巨头纷纷集聚,给解放碑写字楼市场带来强劲的活力,它们大多以整层或以上大面积入驻,成为解放碑的主要承租力量;在江北嘴的承租企业中,有近三成为金融类公司,这与重庆着力打造西部内陆国际金融中心的政策支持密不可分;而大石化板块则以金融、信息技术以及传媒及娱乐为主,占大石化新增面积一半以上。

  从用户行为来看,58同城、安居客线上搜索数据显示,写字楼租赁搜索热度排名前三的区域分别是渝北区、江北区、渝中区。从热搜商圈维度,前三名热搜商圈里有其他区域涌入,其中南坪搜索热度位居全市热门商圈第三。热门前十商圈基本揽括重庆九大主城的其六区域,巴南北碚大渡口未出现。

  58同城、安居客线上搜索数据显示,从写字楼租赁面积来看,用户对于100-200㎡的房源关注度最高,占比37%,其次为100㎡以下房源,占比26%,200-300㎡及300-500㎡的中等面积写字楼房源关注度也不低,合计占比27%。

  销售市场逐步复苏 成交面积上涨

  三季度,重庆办公销售市场全市成交 43.9 万㎡,与 2020 年二季度环相比上升 27.17%;全市成交价 10276 元/㎡,环比下降1.8%,市场价格总体趋于稳定,市场逐步恢复。其中,主城区成交面积明显上涨,写字楼市场需求量也在不断提升。

  2016Q3-2020Q3重庆主城各区销售市场

  图表来源:克而瑞资管

  大宗交易方面,第二季度重庆市场显示有5宗大宗交易,但买方主要为政府机构。三季度重庆没有大宗交易呈现,说明投资者信心有待建立,市场观望情绪为主导。

  但是长期来看,重庆办公市场将在成渝经济圈的建设中迎来重大利好。西部科学城的成立也将促进重庆商业地产氛围的成熟,从而驱动更多高质量企业来渝发展,未来重庆写字楼市场商业投资热度有望进一步提升。

  “创”有广阔天地 “投”有无限商机

  从宏观环境来看,2020年三季度,重庆经济呈现稳步复苏态势,部分主要经济指标累计增速由负转正;展望2020年第四季度,相信经济复苏会继续加快,全年成绩单值得期待。

  回到写字楼市场,预计2021-2023年,华润中心、重庆时代中心、重庆塔、龙湖中央公园、新城吾悦广场、合景泰富悠方、中粮大悦城、约克郡光环购物公园、高新ONER26、陕建西南总部等写字楼项目将入市。供应增加继续推高写字楼空置率,写字楼市场依然面临下行压力。业主方或将继续通过“以价换量”的方式加速去化,短期内写字楼租金或继续保持下跌态势。

  但从政策环境来看,重庆陆续发布了金融支持西部(重庆)科学城建设相关政策,旨在让西部科学城加速形成政策“洼地”、金融“高地”、创新创业“宝地”,西部科学城将成为重庆发展重头戏,让未来重庆“创”有广阔天地、“投”有无限商机。

  相信未来在利好政策的引导下,重庆将为企业、为人才提供创与投的空间,写字楼市场也将迎来新机遇。